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AKTUELLES ANGEBOT

INITIATOR: KGAL

ANGEBOTSNAME: KGAL PropertyClass Frankreich Plus

MINDESTBETEILIGUNG: 10.000 Euro (zzgl. 5% Agio)

AUSSCHÜTTUNG: Die prognostizierte Ausschüttungen/Entnahmen bezogen auf die Kapitaleinlage (ohne Agio) steigen von anfänglich 6,25% p.a. auf 7,0% p. a. und erfolgen jeweils nachschüssig zum 31.05. des Folgejahres, erstmals zum 31.05.2012. Unter Berücksichtigung des Veräußerungserlöses ergeben sich für Investoren kumulierte Ausschüttungen von rund 194,18%. Als kalkulierter Veräußerungserlös wird das 14,99-fache der zum Beginn des Jahres 2026 prognostizierten Jahresnettomiete angenommen.

GEPLANTE LAUFZEIT: Der Prognosezeitraum beträgt 14 Jahre und 10 Monate bis zum 31.12.2025. Eine ordentliche Kündigung der Beteiligung durch den Investor ist erstmals zum 31.12.2027 möglich.

FINANZIERUNG: Das Gesamt-Investitionsvolumen beträgt rund 97,7 Mio. Euro Die Finanzierung erfolgt über Kommanditkapital und Agio in Höhe von insgesamt rund 47,1 Mio. Euro sowie über Fremdkapital in Höhe von 50,0 Mio. Euro und einen Mietüberschuss bis zum ersten Beitrittstermin von rund 0,6 Mio. Euro Die KGAL GmbH & Co. KG garantiert die vollständige Einzahlung und Platzierung des Kommanditkapitals in Höhe von bis zu 44,9 Mio. Euro bis zum 31.12.2011. Die Objektgesellschaft hat bei der DG HYP ein langfristiges Darlehen aufgenommen. Unter Berücksichtigung eines Disagios wurde jährlich ein bis zum 14.12.2017 festgeschriebener Zinssatz von 4,49% p. a. (inklusive Marge) vereinbart. Nach Ablauf der Zinsfestschreibung wird für den weiteren Prognosezeitraum ein kalkulatorischer Zins von 5,5% p.a. angenommen. Das Darlehen wird mittels annuitätischer Tilgung von 0,5% p. a. teilweise zurückgeführt.

STEUERLICHES ERGEBNIS: Die Investoren erzielen aus der Fondsgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Frankreich und Deutschland zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich in Deutschland steuerfrei Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien in Frankreich findet der Progressionsvorbehalt keine Anwendung mehr.

INVESTITIONSGEGENSTAND: Bei der Fondsimmobilie handelt es sich um ein neu errichtetes Bürogebäude (Fertigstellung am 07.10.2010) mit neun oberirdischen Geschossen und vier Untergeschossen Die vermietbare Fläche beläuft sich insgesamt auf rund 19.832 qm nebst 368 Stellplätzen in der Tiefgarage. Der Kaufpreis der Fondsimmobilie beträgt rund EUR 87,8 Mio. Es wurde für die Fondsimmobilie vom unabhängigen Sachverständigenbüro Knight Frank ein Verkehrswertgutachten erstellt. Gemäß diesem Gutachten weist die Fondsimmobilie zum Stichtag 30.08.2010 einen Verkehrswert von EUR 87,8 Mio.auf. Der so ermittelte Kaufpreisfaktor von rund 16 Jahresnettomieten entspricht dem tatsächlich erzielten Kaufpreisfaktor. Die Fondsimmobilie befindet sich in Fontenay-sous-Bois, im städtischen Einzugsgebiet von Paris rund fünf Kilometer von der östlichen Stadtgrenze entfernt (Luftlinie). Der Standort verfügt über eine sehr gut ausgestattete Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, zahlreichen Cafés, Hotels, Banken und einem Taxistand in der näheren Umgebung.

FONDSMANAGEMENT: Am Immobilienmarkt ist die KGAL seit mehr als 40 Jahren aktiv. Mit dem Initiator können Investoren in ausgewählte Wohn- und Bürogebäude in ausgewählten Ländern anlegen. Für die Fonds wählt die KGAL Objekte mit einem besonders ausgewogenen Verhältnis von Rendite und Risiko aus. Vor einer Anlageentscheidung durchlaufen die Immobilien eine strenge interne Prüfung und eine externe Due Diligence. Die hohe Sorgfalt, mit der Grünwalder Initiator in jeder Phase eines Immobilieninvestments vorgeht, macht das Portfolio stabil und ermöglicht den langfristigen Anlageerfolg der Kunden. Das Immobiliengeschäft ist seit jeher ein Kerngeschäftsfeld der KGAL. Für Investitionen in Deutschland, Österreich, Nordamerika und Kanada bietet sie bereits seit Jahren geeignete Objekte an. Ende 2008 hat die KGAL darüber hinaus erstmals in Großbritannien, London investiert und damit ihr Länderportfolio um den weltweit wichtigsten Immobilienmarkt erweitert, 2010 wurde erstmals eine Immobilie in Frankreich erworben. Neben Publikumsfonds und Private Placements bietet die KGAL auch Immobilienfonds für institutionelle Investoren an, die diesen Markt schon länger für sich entdeckt haben.

VERMIETUNG: Das gesamte Gebäude ist langfristig an BNP Paribas S. A. vermietet. Der Mieter nutzt sämtliche Mietflächen des Gebäudes selbst. BNP Paribas ist das größte Kreditinstitut Frankreichs sowie das zweitgrößte in der Eurozone. Zum Kerngeschäft zählt das Privatkundengeschäft, die Vermögensverwaltung und das Investment Banking. Die Ratingagenturen Standard&Poors, Moody?s und Fitch bewerten die Bonität des Mieters jeweils mit "sehr gut". Der Mietvertrag wurde bereits vor Baubeginn als sogenannte "Geschäftsraummietvertrag über im Bau befindliche Räumlichkeiten" nach französischem Recht am 07.11.2007 abgeschlossen. Der Mietvertrag hat die gesetzlich vorgeschriebene Festlaufzeit von neun Jahren ab Übernahme des Mietobjektes durch den Mieter (07.10.2010) und endet mit Ablauf des 06.10.2019 (Grundmietzeit). Nach Ablauf der Grundmietzeit hat der Mieter das Recht, eine Verlängerung des Mietvertrages zu verlangen. Der Mietvertrag ist zu 100% indexiert. Die jährliche Anpassung des Mietzinses ist vertraglich begrenzt, die maximale Erhöhung oder Reduzierung darf 3,25% p.a. nicht überschreiten. Der Mieter hat neben dem Mietzins sämtliche mit dem Betrieb und der Benutzung des Mietobjektes und der dazugehörigen Flächen, Anlagen und Einrichtungen anfallenden Betriebs- und Nebenkosten zu tragen.

BESONDERES:

IRR-RENDITE: Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen und die anteilige Kapitalrückführung an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit. Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

VORTEILE

Der Anleger investiert in eine oder mehrere Büro-Immobilien in verschiedenen Wachstumsmärkten und erweitert sein Portfolio. Waren in der Vergangenheit im Bereich der Auslandsimmobilienfonds die USA und die Niederlande die wichtigsten Märkte, so werden international aufstrebende Volkswirtschaften wie Osteuropa bzw. das traditionell stark mit Osteuropa verbundene Österreich eine immer wichtigere Rolle spielen. Auch rohstofforientierte Länder wie Australien und insbesondere Kanada werden zurecht immer beleibter. Anleger können ihr Portfolio in rohstoff- und produktionsorientierte Standorte breit diversifizieren. Neben der Investition in Büromärkte spielen auch konjunkturabhängigere Bereiche wie Wohnimmobilien und Einkaufszentren eine wichtige Rolle.

Mit der Beteiligung an einem Geschlossenen Auslandsimmobilienfonds kann der Anleger laufende Einkünfte, die einer hohen deutschen Steuerlast unterliegen, ins Ausland verlagern. Durch die Ausnutzung z. B. einer Nichtveranlagungsgrenze oder einer geringeren Eingangbesteuerung im Ausland, kann der Anleger seine Steuerlast in Deutschland erheblich senken. Es bleibt allerdings die Anwendung des sogenannten Progressionsvorbehaltes, der dazu führt, dass die Ersparnis bei Anlegern mit sehr hohen Einkommen wesentlich größer ist als bei Anlegern mit mittleren Einkommen (s. Abbildung).

RENDITE

Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit. Demnach erfolgt die Kapitalrückführung an den Anleger bereits erheblich früher als dies bei herkömmlichen Anlagen der Fall sein kann. Die IRR Rendite als Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (siehe *IRR-Methode) ist somit nicht vergleichbar mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

Die jährlich zu erwartenden Auszahlungen bei geschlossenen Fonds liegen je nach Produkt und Beteiligungskonzept in der Regel zwischen 5% und 20%, ggf. zzgl. Verkaufserlös zum Ende der Beteiligung. Abhängig von verschiedenen steuerlichen Gegebenheiten ist somit auch die Nachsteuerrendite von Beteiligung zu Beteiligung letztlich von recht unterschiedlicher Höhe.

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